وکیل خلع ید در مشهد و تهران با توجه به شرایط کنونی کشور به ویژه در بحث مسکن و رابطه بین موجر و مستاجر امروزه نقش بسیار پررنگ تری را نسبت به گذشته در حل دعاوی خلع ید بازی می کند.

به عنوان یک وکیل خلع ید با سال ها تجربه موفق، تصمیم گرفتم در این مقاله بروز ترین راهکارهای حقوقی در زمینه های خلع ید از ملک مشاع، مدت زمان اجرای حکم خلع ید، خلع ید مستاجر، خلع ید ورثه از ماترک، خلع ید پیمانکار و سایر موضوعات مرتبط و مهم با خلع ید و تخلیه را با شما کاربر محترم آسا وکیل در میان بگذارم.

تذکر: وکیل در مشهد زیاد است، امّا دقت داشته باشید که تمام آن ها وکیل دعاوی خلع ید نمی باشند و به صورت تخصصی در این زمینه کار نمی کنند. توصیه می کنم پیش از هرگونه عقد قراردادی، از یک جلسه مشاوره حضوری با وکیل مد نظر استفاده کنید.

خلع ید چیست؟

خلع ید به معنای دعوایی است که در آن، شخصی که مالک یک مال غیرمنقول (غیرقابل نقل و انتقال مانند خانه و مغازه) است، دعوایی را در دادگاه مطرح می کند به این علت که شخصی به طور غیرقانونی مال غیر منقول (اعم از مغازه یا خانه و زمین) او را به تصرف خود درآورده است و مالک در محکمه قضایی خواهان بیرون انداختن آن متصرف غیرقانونی است.

به عنوان مثال آقای الف دارای یک واحد آپارتمان می باشد و به مدت سه سال به مسافرت می رود. آقای الف وقتی بعد از سه سال به آپارتمان خود باز می گردد متوجه می شود که یکی از همسایگان از غیبت او سوء استفاده کرده و آپارتمان او را به تصرف خود درآورده و حتی از آن برای فعالیت های خود استفاده می کند.

حال اگر آقای الف به همسایه متصرف تذکر بدهد و او حاضر به تخلیه آپارتمان نشود، آقای الف می تواند با در دست داشتن سند مالکیت به مرجع صالح رسیدگی دعوی که در اینجا شورای حل اختلاف محل وقوع آپارتمان است، مراجعه نموده و دادخواستی با عنوان خلع ید به طرفیت متصرف (غاصب) تنظیم نماید و حق خود را مطالبه کند.

بنابراین برای طرح دعوای خلع ید در دست داشتن سند مالکیت جهت اثبات مالکیت الزامی است.

حال اگر واقعاً مالک باشیم امّا مدرکی جهت اثبات مالکیت خود نداشته باشیم باید ابتدا برای اثبات مالکیت خود، با مراجعه به دادگاه، اقدام نموده و پس از اثبات مالکیت مان، به شورای حل اختلاف جهت طرح دعوای خلع ید مراجعه نماییم.

آشنایی با انواع دعاوی خلع ید

دعاوی خلع ید به 3 دسته تقسیم می شوند:

دعوای خلع ید مالکیت
دعوای خلع ید به منظور غیرقانونی بودن تصرف
دعوای تصرف

دعوای خلع ید مالکیت

دعوای خلع ید مالکیت بدین معناست که مالک ملکی مشاع، به جهت رفع تصرف دیگری بر ملک مشاع، که سهم همه مالکین است، دادخواستی مبنی بر خلع ید ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد.

دعوای خلع ید به منظور غیرقانونی بودن تصرف

زمانی که دادخواست خلع ید به منظور اثبات غیرقانونی بودن تصرف دیگری بر ملکی ارائه شود، دعوای خلع ید به منظور غیرقانونی بودن تصرف مطرح می شود.

دعوای تصرف

دعوای تصرف خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت و مزاحمت می باشد که به صورت کیفری و یا حقوقی مطرح می شوند.

در عناوین بعدی این قسمت را برای شما کاربر گرامی آسا وکیل کامل کرده ام.

شرایط قانونی لازم برای طرح دعوای خلع ید

شرایط قانونی لازم برای طرح دعوای خلع ید دارای 4 رکن است که تمام این 4 رکن در دادگاه مورد بررسی قرار می گیرند:

رکن اول: غیر منقول بودن مال مورد دعوای خلع ید

دعوای خلع ید تنها برای اموال غیر منقول (خانه، زمین و مغازه) مطرح می گردد.

رکن دوم: استیلاء و وضع ید مدعی علیه (خوانده) در دعوای خلع ید

بر اساس ماده 308 قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرح دعوای خلع ید باید فعل غصب اتفاق افتاده باشد.

زمانی فعل غصب اتفاق می افتد که متصرف به قصد تصرف وارد ملک شده باشد.

تصرف مال می تواند توسط یک نفر انجام پذیرد یا با شراکت چندین نفر.

اگر فردی که ملک را تصرف کرده است، ملک را به شخص دیگر واگذار نماید و فرد تحویل گیرنده از غصبی بودن ملک اطلاع داشته باشد، دعوای خلع ید علیه تحویل گیرنده نیز اقامه می شود.

برای طرح دعوای خلع ید، علاوه بر اثبات مالکیت خویش، باید تصرف متصرف و استیلای (تسلط یافتن) وی را نیز اثبات کرد.

رکن سوم: غیر قانونی بودن تصرف خوانده در دعوای خلع ید

عدوانی بودن تصرف یا غیر قانونی بودن آن یکی از ارکان طرح دعوای خلع ید می باشد.

غیر قانونی بودن تصرف خوانده امری است که بدون اجازه قانون صورت می پذیرد.

غاصب شخصی است که بر مال دیگری چه سهواً، چه عمداً تسلط پیدا نماید، در نتیجه خریدار ملک غصبی نیز غاصب محسوب می شود.

عدم اعتراض مالک به غصب مال خویش توسط متصرف، دلیلی برای رضایت وی بر تصرف مالش نمی باشد.

متصرف در شرایطی از حقوق قانونی برخوردار است که تصرفش قانونی باشد، در غیر این صورت تصرف وی غیر قانونی محسوب می شود و شخصی که مالش تصرف شده است، حق طرح دعوای خلع ید را دارد.

رکن چهارم: مالکیت خواهان خلع ید به موجب سند رسمی

یکی دیگر از ارکان خلع ید، اثبات مالکیت خواهان خلع ید می باشد و خواهان خلع ید برای طرح دعوی خلع ید، باید سند رسمی برای ملک داشته باشد.

در صورتی که در اثبات هریک از ارکان ذکر شده دچار مشکل هستید، بنده در آسا وکیل به عنوان یک وکیل خلع ید در مشهد می توانم در حل این موضوع شما را یاری کنم.

دعوای خلع ید علیه مستاجر – شرایط

فرض کنید شما ملکی را با تنظیم قرار داد به آقای الف اجاره دادید و آقای الف مستاجر شما شد. حال پس از گذشت یک سال طبق موعد قراردادتان مهلت اجاره به پایان می رسد و شما از مستاجر خود می خواهید که ملک را تخلیه کند.

حال اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند در حکم غصب می باشد و مقررات غصب درباره آن اجرا می شود، زیرا مهلت اجاره او به اتمام رسیده و قرارداد منقضی شده است و در جایی که قراردادی میان مالک و متصرف فعلی نباشد، طرح دعوای تخلیه معنایی ندارد.

بنابراین باید با در دست داشتن مدارک مورد نیاز به مرجع قضایی مراجعه کنید و دادخواست دعوای خلع ید مستاجر را تنظیم کنید.

دعوای تخلیه ید علیه مستاجر – شرایط

در شرایطی که مهلت قرارداد اجاره به اتمام نرسیده باشد و همچنان قراردادی بین موجر و مستاجر موجود باشد؛ امّا موجر بنا به دلیلی درخواست تخلیه مستاجر را داشته باشد و او تخلیه نکند، موجر می تواند اقدام به تنظیم دادخواست دعوای تخلیه ید علیه مستاجر را بنماید.

مراحل گرفتن حکم خلع ید

اولین اقدام برای طرح این دعوی این است که شریک یا شرکایی که قصد دارند چنین دعوایی مطرح کنند، باید دادخواست خلع ید خود را به طرفیت متصرف غیر قانونی مطرح کنند.

سند مالکیت هم باید در این دادخواست پیوست شده باشد. در غیر این صورت دادگاه در اولین اقدام مبادرت به قرار رد دعوی خواهد نمود.

بنابراین اگر سند مالکیت موجود نیست اولین اقدامی که باید انجام داد این است که دادخواست اثبات مالکیت را مطرح کنیم و بعد از آن دعوای خلع ید را مطرح کنیم.

در این نوع از دعوی (غیر مشاعی) طرف دیگر دعوی ممکن است شخص ثالثی باشد که مِلک را به نحو غیر قانونی تصرف کرده است و الزاماً شریک مالک نیست.

دادگاه هم بعد از رسیدگی و احراز مالکیت خواهان یا خواهان ها و غیر قانونی بودن تصرف خوانده یا خواندگان، مبادرت به صدور رای خلع ید می کند. سرانجام حکم خلع ید بعد از قطعیت قابل اجراست که توسط اجرای احکام (دادورز) به اجرا درخواهد آمد.

تخلیه و خلع ید مستاجر توسط مالک جدید

در صورتی که قرارداد اجاره تمام شده باشد، مالک جدید می تواند با طرح دعوای خلع ید، برای دستور تخلیه و مطالبه خسارت و یا اجرت المثل اقدام کند.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

بنابر ماده ۴۹۴ قانون مدنی:

«عقد اجاره به محض انقضای مدت بر طرف می شود و اگر پس از انقضای آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اجازه مالک مدتی در تصرف خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور، مستحق أجرت المثل خواهد بود.

اگر چه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد. مگر این که مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده کند».

بنابراین اگر موعد قرارداد اجاره پایان یابد و مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته باشد و از تخلیه امتناع کند، موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را از او مطالبه نماید.

برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، موجر می بایستی به عنوان خواهان دعوی، دادخواستی را بر علیه مستاجر به عنوان خوانده دعوی مطرح نماید.

تذکر: ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

سپس دادگاه وقت رسیدگی را تعیین، و طرفین را دعوت نموده و پس از ملاحظه اظهارات طرفین، در صورت محق دانستن موجر به دریافت اجرت المثل، قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر نموده و کارشناس پس از بررسی و ارزیابی، اجرت المثل ملک را با توجه به موقعیت و شرایط ملک، تعیین می نماید.

سرانجام، پس از صدور رای مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت اجرت المثل و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد.

در این صورت، موجر می تواند با صدور اجراییه به همان میزان از اموال مستأجر را توقیف نماید و در صورتی که اموالی از او شناسایی نشود، حکم جلب او صادر می شود و تا زمانی که مستأجر مبلغ را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار ندهد، در حبس میماند.

همچنین موجر می تواند مبلغ ودیعه را نیز توقیف نماید تا پس از صدور رأی اجرت المثل ایام تصرف، آن مبلغ را از ودیعه دریافت نماید.

نکات مهمی که در رابطه با دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف باید بدانید:

تنها کسی که می تواند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ارائه نماید، مالک رسمی ملک و یا وکیل قانونی او می باشد.
اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، خواهان تخلیه مستأجر نگردد این امر ظاهراً بدین معناست که برای ادامه تصرفات مستأجر، رضایت دارد.
اگر مدت اجاره تمام شود و مالک درخواست تخلیه نماید اما مستأجر تخلیه نکند، مستأجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع ملک می باشد.

تکلیف رهن مستاجر در دعوای تخلیه و خلع ید

اگر مستاجر:

خسارتی به ملک موجر وارد کرده باشد
در موعد مقرر ملک را تخلیه نکرده باشد
بیش از حد مجاز تصرف کرده باشد

و کار به جایی رسیده باشد که دعوای تخلیه و خلع ید توسط موجر مطرح شده باشد و بحث اجرت المثل نیز به میان آمده باشد، ممکن است موجر بخواهد خسارت‌های وارد شده را خودش از میزان پول ودیعه داده شده توسط مستاجر کم کند.

علاوه بر این، موارد دیگری نیز وجود دارد که گاهی موجر حاضر نمی شود ودیعه مستاجر را به او برگرداند.

تذکر: اگر به هر دلیلی صاحب خانه در بازگرداندن مبلغ رهن به مستاجر کوتاهی کند، مستاجر از این حق برخوردار است که از طریق تقدیم دادخواست به مراجع قضایی، حقوق خود را مطالبه کند.

در صورتی که مبلغ رهن کمتر از 5000.000 تومان باشد؛ دادگاه صالح برای رسیدگی به آن شورای حل اختلاف است و اگر بیشتر از آن باشد می توانید در دادگاه اقامه دعوی کنید.

هزینه دادرسی در دعوای تخلیه و خلع ید

دعاوی به دو دسته مالی و غیرمالی تقسیم می شوند؛ دعوای تخلیه ید و دعوای تصرف عدوانی (ممانعت از حق و مزاحمت) یک دعوای غیرمالی هستند و هزینه دادرسی کمتری نسبت به خلع ید دارند.

حال آن که دعوای خلع ید از جمله دعاوی مالی بوده و هزینه دادرسی آن برمبنای ارزش معاملاتی هر ملک با توجه به منطقه و سایر اوضاع و احوال محاسبه می شود.

تذکر: یک وکیل دعاوی خلع ید به خوبی می داند که؛ در نوشتن دادخواست، عنوان دعوی باید درست انتخاب شود و اگر عنوان دعوی را در دادخواست به اشتباه بنویسید دعوای شما رد می شود و هزینه دادرسی هم از دستتان می رود.

بنابراین چه بهتر است که از ابتدا برای این امر از یک وکیل خلع ید و تخلیه کمک بگیرید.

تخلیه و خلع ید مغازه سرقفلی – مراحل

امکان خلع ید برای ملکی که مستاجر در آن است وجود ندارد و باید دعوای تخلیه مطرح شود، مگر اینکه مهلت اجاره نامه منقضی شده باشد.

براساس بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶:

«شخص دارای ملک این اجازه را دارد که با شرایطی نسبت به طرح دعوای تخلیه و در نهایت تخلیه و تحویل ملک خود البته با پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر اقدام کند».

در سرقفلی اگر مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، هنگام تخلیه ملک می تواند آن را پس بگیرد. هرچند که در قانون روابط موجر و مستاجر 56، اشاره دقیقی به تمامی جزئیات ملک سرقفلی نشده امّا این قوانین در سال 76 اصلاح شده است.

دعاوی مربوط به تخلیه مطابق با ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در صلاحیت شورای حل اختلاف است. امّا در صورتی که این تخلیه مربوط به ملک تجاری بوده و دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد، مرجع صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

تخلیه و خلع ید زمین کشاورزی – مراحل

در رابطه با تخلیه و خلع ید زمین کشاورزی، اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 7/6011 مورخ 22/8/1378 چنین اظهار نظر نموده است:

«اجاره زمین های کشاورزی و مزروعی همان طور که در بند 2 ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز به آن اشاره شده، تابع مقررات این قانون نبوده و تابع مقررات قانون مدنی است.

طبق ماده 494 قانون مدنی:

با انقضای مدت اجاره، چنانچه مالک با ادامه تصرفات مستاجر در مورد اجاره راضی نبوده و مستاجر حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نشود، مالک می تواند دادخواست خود را تحت عنوان تخلیه یا تخلیه ید مطرح نموده و ملک خود را مسترد نماید.

همچنین به لحاظ این که عقد اجاره طبق ماده موصوف، با انقضای مدت برطرف می شود؛ خواهان می تواند دعوای خود را به عنوان خلع ید نیز مطرح نماید و به طور کلی عناوین تخلیه ید و خلع ید قانوناً با هم متفاوت نیستند و خواهان، هر کدام از عناوین مذکور را انتخاب نماید؛ دعوی قابل رسیدگی خواهد بود».

اجرت المثل ایام تصرف زمین کشاورزی

از جمله عواملی که بر اجرت المثل زمین کشاورزی تأثیر گذار است، متوسط درآمد سالیانه هر زمین و اجاره بهای زمین است. این درآمد سالیانه به برخی عوامل بستگی دارد از جمله:

نوع محصولاتی که از زمین برداشت می شود
حاصل خیز بودن خاک زمین زراعی
نوع آب و هوا و بارش ها
تنش های بومی و تهدیدات زیست محیطی
آفات کشاورزی
موقعیت زمین کشاورزی و حدود فاصله آن با بازارها
فاصله زمین کشاورزی تا جاده های ارتباطی
ارتباط با بازارهای مورد نظر و دریافت خدمات
نوع کشت منطقه که تک محصولی یا چند محصولی است
نوع سیستم کشاورزی مناطق
محاسبه هزینه های کاشت و برداشت محصولات کشاورزی
هزینه تعمیر و نگهداری تجهیزات و ماشین آلات کشاورزی

مدارک مورد نیاز برای ثبت شکایت دادخواست خلع ید و تخلیه

مدارک مورد نیاز برای ثبت شکایت دادخواست خلع ید

سند مالکیت
استهشادیه شهود
استعلام ثبتی
احراز مالکیت مالک

مدارک مورد نیاز برای ثبت شکایت دادخواست تخلیه

قرارداد اجاره
سند مالکیت

تذکر: برای ثبت دادخواست خلع ید و چه برای تخلیه و یا ثبت هر دادخواست دیگری، مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی) خود را به همراه داشته باشید.

خلع ید در صلاحیت کجاست؟

اینکه هر دعوی در دادگاه صالح به رسیدگی مطرح شود موضوع بسیار مهمی است که باید به آن توجه داشته باشید. زیرا، اگر دعوی در دادگاهی که صالح به رسیدگی آن دعوی نیست، مطرح شود، دادگاه قرار عدم صلاحیت صادر می کند و دادخواست را به دادگاه صالح به رسیدگی ارسال می کند.

بنابراین باید در این رابطه بسیار حواس خود را جمع کنید و بدانید که دادگاه صالح به رسیدگی دعوای خلع ید، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول (ملک، زمین و مغازه) می باشد.

بنده نیز در آسا وکیل همواره در کنار شما هستم و می توانید در صورت مواجه شدن با هرگونه مشکلی در زمینه دعاوی تخلیه و خلع ید با بنده ارتباط بگیرید.

اجرای حکم خلع ید چگونه است؟

مراحل اجرای حکم خلع ید همانند سایر احکام مدنی می باشد. بدین صورت که پس از صدور حکم قطعی توسط دادگاه، خواهان باید اجرای آن را از بخش احکام مدنی درخواست کند تا اجراییه صادر شود و سرانجام مأمور اجرا و یا دادورز اقدام به عملیات اجرایی خواهد نمود.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید و تخلیه

از اقدامات دادگاه در خصوص خلع ید و تخلیه می توان احراز مالکیت خواهان از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت توسط کارشناس مربوطه را نام برد.

در موقعیتی که به تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده، شُبهه وارد شود، دادگاه به احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان هست؟ یا خیر؟ و میزان تصرفات او اقدام می کند.

این اقدامات از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و نظر کارشناس مربوطه پیگیری می شود.

خلع ید چقدر زمان میبرد؟

چه زمانی حکم خلع ید اجرا میشود؟

صدور حکم خلع ید چقدر زمان میبرد؟

سؤالات بالا از مهمترین پرسش هایی است که بسیاری از مراجعین حضوری آسا وکیل از بنده می پرسند.

به عنوان یک وکیل خلع ید صادقانه باید عرض کنم که؛ دعوای خلع ید همانند سایر دعاوی حقوقی مدت زمان مشخصی ندارد؛ زیرا این فرایند به عوامل زیادی بستگی دارد و بارزترین عامل، میزان تراکم کار شعبه های رسیدگی کننده می باشد.

به عنوان مثال، ممکن است در یک دادگاه مدت زمان دادخواست تا اولین رسیدگی یک ماه تعیین شود و از طرفی مشابه همین پرونده در شعبه ای دیگر، مدت 5 ماه تعیین شود.

همچنین علاوه بر مدت زمان رسیدگی، مدت صدور رای و اجرای حکم نیز متغییر خواهد بود.

نحوه صحیح اعتراض به اجرای حکم خلع ید

در صورت اعتراض به اجرای حکم خلع ید، پس از صدور حکم قطعی حق اعتراض خواهید داشت.

توقف اجرای حکم خلع ید

دستور توقف عملیات اجرایی یعنی؛ متوقف کردن موقت اجرای حکم قطعی دادگاه و یا اداره ثبت، که این توقیف 2 نوع می باشد:

توقیف تامینی
توقیف اجرایی

توقف اجرای حکم خلع ید در زیر مجموعه توقیف اجرایی قرار می گیرد که از طریق واحد اجرای ثبت و یا اجرای احکام، پس از صدور حکم قطعی صورت می گیرد.

همچنین بنا بر ماده 24 قانون اجرای احکام مدنی، مأمور اجرای حکم (دادورز) پس از شروع فرایند نمی تواند اجرای حکم را متوقف کند یا به تأخیر بیندازد، مگر اینکه دادگاه صالح دستور توقف عملیات اجرایی را صادر نماید.

نحوه خلع ید از ملک مشاعی

پیش تر عرض کردم که خلع ید، رفع تصرف غاصبانه و رفع تصرفی است که بدون اجازه مالک رخ داده است.

دعوای خلع ید در املاک مشاع ممکن است به چند طریق به وجود بیاید؛ به عنوان مثال، ممکن است یکی از مالکین یا مستاجرین یک مجتمع آپارتمانی بدون اجازه بقیه مالکان در فضای مشاع فعالیتی انجام دهد، مثل نگهداری یک حیوان در حیاط ساختمان.

مثال دیگری که در این رابطه می توان گفت آن است که، یکی از مالکین و یا مستاجرین با وجود عدم رضایت سایرین بیش از سهم مشاع خود را تصرف کند.

این مثال ها نمونه هایی از تصرف ملک مشاعی است.

برای مطرح کردن دعوای خلع ید علیه این افراد متصرف، حضور تمام مالکین الزامی نیست و حتی تنها یک نفر از مالکین نیز می تواند دعوای خلع ید را مطرح نماید.

در ضمن دعوای خلع ید، علاوه بر شرکای ملک مشاع، در برابر سایر کسانی که حتی در ملک مشاع سهمی ندارند امّا متصرف شده اند نیز قابل طرح است.

اگر متصرف ملک مشاع بیش از یک نفر باشد، می توانید علیه تمام آنها دعوای خلع ید ملک مشاعی را مطرح کنید و سپس علیه هر شخصی که دعوی طرح شد (حتی بیش از یک نفر)، حکم دادگاه علیه آن قابل اجراست.

کاربر عزیز آسا وکیل دقت کنید که؛ حق مشاع می تواند بر روی سرقفلی (منافع) واحدهای تجاری و مغازه ها نیز مطرح شود. بنابراین حق سرقفلی مالکان مشاعی، شامل همان قوانین ملک مشاع می شوند.

شیوه رسیدگی دادگاه به دعوای خلع ید از ملک مشاعی

شیوه رسیدگی دادگاه به دعوای خلع ید ملک مشاعی به این صورت است که:

احراز مالکیت شخصی که دعوای خلع ید مشاعی را مطرح کرده است از طریق استعلام ثبتی و یا ملاحظه سند
وارد شدن در ماهیت دعوی خلع ید مشاعی
احراز غیرقانونی بودن تصرف خوانده و روشن کردن این موضوع که آیا تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان قرار دارد؟ یا نه؟

تذکر: دادگاه از طریق تحقیق محلی و یا کارشناسی، اقدام به احراز قانونی بودن و یا نبودن تصرفات خوانده می کند.

چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی

امّا بپردازم به یکی دیگر از سؤالات مهم و پرتکرار کاربران آسا وکیل یعنی:

نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی چگونه است؟

پس از صدور حکم قطعی توسط دادگاه، حکم خلع ید مشاعی توسط اجرای احکام قابل اجراست.

به عنوان مثال، در موردی که یک مجتمع ساختمانی سند تفکیکی ندارد و ساکنین دارای یک سند مشاع هستند، اگر یک یا چند نفر از ساکنین اقدام به طرح دعوای خلع ید مشاعی نمایند، باید تمام ساکنین مجتمع را تخلیه کنند تا وقتی که سند تفکیکی برای هر واحد صادر شود.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع

اجرت المثل ایام تصرف بدین معناست که؛ اگر کسی ملک دیگری را تصرف نماید و از آن استفاده کند، در حالی که این عمل بدون رضایت مالک باشد همانند غصب است و مالک می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه کند.

بنابراین به این مبلغی که به عنوان استفاده از مال دیگری به مالک پرداخت می شود را اجرت المثل ایام تصرف می گویند.

تمام مالکین یک مال مشاعی، به تناسب سهم خود در جز به جز آن مال شریک هستند.

بنابراین هریک از شرکا می بایست برای هرگونه دخل و تصرفی در ملک مشاع، از سایر شرکای ملک اجازه کسب کنند و به عبارتی رضایت تمام شرکا، شرط دخل و تصرف در ملک مشاعی می باشد.

بنابراین اگر شریکی بدون اجازه سایر شرکا تصرفی در ملک مشاع بکند، سایر شرکا می توانند ابتدا اظهارنامه ای جهت رفع تصرف وی برایش ارسال کنند و سپس دادخواستی مبنی بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع را به دادگاه تقدیم نمایند.

خلع ید مشاعی در زمینهای زراعی

بر اساس ماده 48 قانون (مواد قانونی خلع ید مشاعی) اجرای احکام مدنی:

«در صورتی که در مِلک مورد حکم خلع ید زراعت شده و تکلیف زرع در حکم معین نشده باشد، به ترتیب زیر رفتار می شود:

اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد

محکوم علیه (شخصی که محکوم شده) باید فوراً محصول را بردارد والا دادورز (‌مأمور اجرا) اقدام به برداشت محصول نموده و هزینه های مربوط را تا زمان تحویل محصول به محکوم علیه، از او وصول می نماید.

هرگاه موقع برداشت محصول نرسیده باشد

اعم از اینکه بذر روییده یا نروییده باشد، محکوم له (شخصی که به نفع او رای صادر شده) مخیر است (مختار است) که بهای زراعت را بپردازد و ملک را تصرف کند یا ملک را تا زمان رسیدن محصول به تصرف محکوم علیه باقی بگذارد و ‌اجرت المثل بگیرد.

تشخیص بهای زراعت و اجرت المثل با دادگاه خواهد بود و نظر دادگاه در این مورد قطعی است».

خلع ید مشاعی در سرقفلی

در مواردی که تقاضای خلع ید بر ملک مشاعی در سرقفلی (منافع) می باشد، نیازی به مالکیت ملک نیست و مالکیت اگرچه مشاعی بر سرقفلی (منافع) نیز باشد، کفایت می کند و در چنین موقعیتی موضوع دعوی دیگر شامل ماده 22 قانون ثبت نیست.

بنابراین ارائه سند رسمی جهت احراز مالکیت الزامی نمی باشد و غاصب ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف می شود.

بنا بر ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، در صورتی که ملک مسکونی هدف تخلیه ملک مستاجره باشد، درخواست تخلیه باید به شورای حل اختلاف ارسال شود. امّا در صورتی که ملک تجاری بوده و دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باشد باید به دادگاه ارسال شود.

خلع ید مشاعی از ناحیه وراث

اموال غیرمنقولی که از ناحیه وراثت به وراث می رسد به صورت مشاعی بین تمام وراث تقسیم می شود.

اگر یکی از وراث در آن مال غیرمنقول مشاعی که به آن ها به ارث رسیده، تصرفی انجام دهد، یک یا چند نفر از وراث می توانند اقدام به تنظیم دادخواست دعوای خلع ید مشاعی (خلع ید ورثه از ماترک) نمایند.

برای دادخواست خلع ید مشاعی از ناحیه وراث، نیازی به حضور همه ورثه نیست و حضور و تنظیم دادخواست تنها با یک یا چند نفر از وراث قابل انجام است.

سرانجام دادگاه پس از بررسی دادخواست خلع ید مشاعی، حکم خلع ید ملک را صادر خواهد کرد.

هزینه دادرسی خلع ید مشاعی

هزینه دادرسی دعوای خلع ید مشاعی، بر اساس ارزش معاملاتی ملک، بر اساس منطقه و سایر اوضاع و احوال می باشد.

شرایط طرح دعوای خلع ید از ملک موروثی

در خلع ید از ملک موروثی، ابتدا باید گواهی حصر وراثت را تهیه و مالکین ملک را مشخص کنیم و در نهایت یکی از مالکین (وراث) می تواند طرح دعوای خلع ید از ملک موروثی را نسبت به متصرف، از دادگاه درخواست نماید.

مراحل طرح دعوای خلع ید از ملک موروثی

زمانی که یک ملک موروثی را با موافقت و امضای تمام ورثه از بنگاه معاملات املاک خریداری کردید، فروشنده (وراث) ملزم به انجام تعهدات مندرج در قرارداد می شود.

حال اگر فروشنده به تعهدات خود طبق قرارداد عمل نکند، شما می توانید ابتدا اظهارنامه ای با عنوان تقاضای ایفای تعهدات قرارداد، به فروشنده ارسال کنید، و در صورتی که فرستادن اظهارنامه کارساز نبود، می بایست به مراجع قضایی مراجعه کنید و تحویل ملک و انتقال سند و همچنین تخلیه ملک را تقاضا نمایید.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی

زمانی که اموال شخصی در اثر فوت به صورت قهری (غیرارادی) به ورثه منتقل می شود، ورثه در اموال موروثی با یکدیگر شریک خواهند بود و تا قبل از تقسیم و تفکیک کامل ملک مشاعی، تمامی شرکای مال مشاعی (تمام وراث)، به نسبت سهمشان در ذره ذره آن مال شریک هستند و هیچکدام از ورثه حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع موروثی را بدون اجازه ورثه دیگر ندارند.

حال اگر یک یا چند نفر از وراث بدون اجازه دیگر ورثه در مال متوفی دخل و تصرف کنند، بقیه وراث می بایست با تنظیم اظهارنامه ای خطاب به وراث متصرف، رفع تصرف مال را بخواهند.

اگر وراث متصرف نسبت به رفع تصرف خودداری کنند، وقت آن است که وراث دیگر دادخواستی مبنی بر تخلیه ملک مشاع به علاوه مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک را تقدیم دادگاه نمایند.

تذکر: اجرت المثل ایام تصرف از زمان تاریخ تقدیم اظهارنامه رسمی محاسبه می شود.

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از ورثه

همانطور که در بالا هم اشاره کردم مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از ورثه را باید از دادگاه درخواست کنید که در بسیاری از دعاوی اجرت المثل، دادگاه ها تعیین اجرت المثل را به عهده کارشناس مربوطه می گذارند.

به نظر می رسد مهم ترین نقش را در اینگونه پرونده ها کارشناس مربوطه ایفا می کند، چرا که هدف خواهان از طرح دعوی و مطالبه اجرت المثل، مبلغی است که توسط کارشناس تعیین می شود و نقش دادگاه در تعیین مقدار آن معمولاً کم رنگ است.

شرایط خلع ید پیمانکار

خلع ید پیمانکار به موجب قراردادی می باشد که میان کارفرما و پیمانکار منعقد شده است. بنابراین اگر موردی خلاف قرارداد و یا هر نوع خطا، تخطی و خلافی از طرف پیمانکار سر بزند، شرایط اقدام به خلع ید توسط مالک مهیا می شود.

خلع ید پیمانکار زمانی به نتیجه قطعی می رسد که دادگاه های حقوقی پس از احراز شرایط، رای نهائی را صادر نمایند.

البته در خصوص قراردادهای پیمان با دولت (نهادهای عمومی) که تحت قواعد عمومی، پیمان امضاء شده است، اثبات تخلف برعهده داور می باشد.

مراحل خلع ید پیمانکار

مراحل خلع ید پیمانکار بستگی به قرارداد میان طرفین دارد. در صورتی که تقصیر از جانب پیمانکار باشد، کارفرما می تواند قرارداد را به وسیله ارسال یک اخطار به پیمانکار فسخ کند و در صورت عدم خلع ید توسط پیمانکار، کارفرما باید دادخواست خلع ید علیه وی را تنظیم نماید.

این مقاله از سایت آسا وکیل نیز به پایان رسید و امیدوارم که توانسته باشم با این مقاله میزان نیاز شما را به وکیل خلع ید در مشهد (یا شهری که در آن ساکن هستید) را به حداقل برسانم.

در صورتی که هنوز برای شما در زمینه دعاوی خلع ید و تخلیه سؤال و یا شبهه ای وجود دارد، می توانید به سبب پیچیدگی هایی که در این دعاوی وجود دارند به صورت حضوری به آسا وکیل مراجعه کنید؛ تا موضوع پرونده شما را دقیق بررسی نمایم.