از میان هزاران قراردادی که روزانه در کشور منعقد می شوند، تعداد زیادی از آن‌ها مربوط به اجاره‌نامه هایی می باشد که بین موجر و مستاجر برقرار می گردد. به سبب تعداد زیاد قرارداد‌های اجاره نامه، پرونده های حقوقی مرتبطی در مراجع قضایی دایر است که منشاء بسیاری از این اختلافات دعاوی بین موجر و مستاجر می باشد. اگر در آینده می خواهید در نقش موجر یا مستاجر قرار بگیرید، بهتر است از دعاوی مربوط به موجر و مستاجر و قوانین مربوط به آن اطلاعاتی بدست بیاورید.
اجاره کردن یعنی فردی (مستاجر) منافع موضوع خاصی را از فرد دیگری (موجر) برای مدت مقرر در ازای مبلغی مالک شود که به این مبلغ اجاره بها می گویند.
حال در این مطلب انواع مختلفی از دعاوی بین موجر و مستاجر را بررسی می کنیم و درباره دعوا‌های معمول تر، توضیحات بیشتری ارائه خواهیم داد.
دعاوی مربوط به موضوع اجاره
همانگونه که پیش از این گفتیم پرونده های زیادی در دادگستری مربوط به دعاوی ملک و اجاره آن هستند که در اکثر موارد نا آگاهی یکی از طرفین از قانون باعث بروز خسارات زیادی برای او شده است. بنابراین اگر قصد دارید ملکی را اجاره کنید یا به عنوان مالک آن را به مستاجر بسپارید، بهتر است ادامه مطلب را بخوانید و از دعاوی معمول بین موجر و مستاجر آگاه باشید..
تخلیه ملک توسط مستاجر
یکی از عمومی ترین و رایج ترین دعاوی بین موجر و مستاجر مربوط به تخلیه ملک است که خود موارد زیادی را در بر می گیرد. برای مثال ممکن است مستاجر پس از موعد اتمام اجاره نامه همچنان ساکن باشد و ملک را تخلیه نکند یا اینکه موجر بدون اطلاع قبلی در مدت کوتاهی از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه نماید و … بنابراین دعوای مربوط به تخلیه شامل چند مورد است که در ادامه به آن می‌پردازیم.
1. دعوای تخلیه پس از پایان یافتن مدت اجاره
یکی از اصلی ترین دعاوی موجر و مستاجر که مربوط به تخلیه ملک می باشد، تخطی است که توسط مستاجر صورت می گیرد. به این صورت که مدت اجاره به پایان رسیده است، ولی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند. حال به چند قانون و حالت در این باره توجه داشته باشید:
● فرض کنید زمان اتمام مدت اجاره اردیبهشت ماه سال ۱۴۰۰ است با اینکه این تاریخ مشخص شده است، مالک بایستی در فروردین ماه سال ۱۴۰۰ به مستاجر اعلام کند که یک ماه فرصت دارد تا برای جا به جایی حاضر شود. در غیر این صورت مستاجر حتی با اتمام مدت اجاره می تواند ادعا کند که آمادگی نداشته و هیچ جای دیگری برای رفتن ندارد. بنابراین یک ماه قبل از اتمام مدت اجاره به مستاجر اطلاع دهید و برای اطمینان بیشتر، مدرکی مبنی بر این اعلان داشته باشید.
● حتماً و در هر شرایطی اجاره نامه رسمی تنظیم کنید و این کار را در یکی از بنگاه های املاک که دارای پروانه کار هستند انجام دهید. حتی اگر مستاجر و موجر با هم روابط دوستانه یا نسبت خویشاوندی دارند، بهتر است یک اجاره نامه رسمی تنظیم شود.
2. دعوای تخلیه در صورت خسارت به ملک
اگر در ملک مشکلی بوجود بیاید که نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مستاجر ملزم به تخلیه ملک خواهد بود و اگر از این کار سر بزند توسط مراجع قضایی این حکم صادر خواهد شد. ماده ۴۸۵ قانون مدنی به صراحت بیان داشته است که اگر مستاجر در نگهداری ملک کوتاهی کند یا مانع از انجام تعمیرات شود، مستلزم به تخلیه ملک است. توصیه می کنیم در زمان تنظیم اجاره نامه یک بند به شرایط اضافه کنید به این صورت که در صورت بروز هر مشکلی که نیاز به تعمیر ملک دارد، مستاجر ملزم به اجازه ورود به مالک است تا او بتواند تعمیرات را انجام دهد و از ویرانی ملک جلوگیری کند.
یک مورد دیگر هم مربوط به این دعوا وجود دارد، چنانچه مستاجر با انجام امور منافی اخلاق باعث آزار اذیت همسایگان شود و این موارد اثبات شوند؛ بایستی ملک را تخلیه کند. برای اطمینان بیشتر در هنگام تنظیم اجاره نامه قید کنید که شئونات اسلامی و اجتماعی توسط مستاجر حفظ شوند. توجه داشته باشید که معمولاً روند گرفتن حکم تخلیه بر اساس موارد اخلاقی کمی طولانی است و زمان زیادی می خواهد، پس تمام موارد را پیش از اجاره دادن به خوبی در نظر بگیرید.
3. تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
در بعضی مواقع مستاجر برای چندین ماه اجاره بها را پرداخت نمی کند که باعث زیان برای موجر خواهد بود. در چنین مواردی بر حسب بند ۹ از ماده ۱۴ موجر و مستاجر، موجر می تواند فسخ اجاره نامه و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
همچنین ماده ۶ از قانون موجر و مستاجر ذکر می کند که اگر مستاجر در مهلت مقرر اجاره بها یا اجرت المثل را پرداخت نکند، موجر می تواند برای درخواست صدور اخطار به اداره اجرای ثبت مراجعه کند و پس از آن چنانچه در مدت ۱۰ روز مستاجر اقساط عقب افتاده را پرداخت نکرد؛ بخش اجرای ثبت، اجراییه ای برای تخلیه و وصول اجاره بها صادر می نماید.
● پس از صدور اجراییه اگر مستاجر اقساط عقب افتاده را پرداخت کرده یا به عبارتی دیون خود را به موجر تودیع کند، دیگر حکم تخلیه قابل توقف است. ولی موجر می تواند با استناد بر سابقه مستاجر مبنی بر تخلف در پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست حکم تخلیه داشته باشد.
● وقتی این جریان های قانونی به مرحله اجرا برسد، مستاجر ملزم است اجاره بها را همراه با خسارت موجر که برای هر ماه صدی ۲۰ می باشد پرداخت کند. همچنین مبلغ دادرسی و خسارات از این بابت را نیز به موجر بپردازد در چنین شرایطی دادگاه حکم تخلیه را متوقف می کند اما مستاجر تنها یک بار می تواند از این ارفاق استفاده کند.
● اگر مستاجری در ظرف یک سال دوباره ابلاغ دریافت کند، یعنی با پرداخت نکردن به موقع اجاره بها باعث این اتفاقات شود، برای بار سوم که از پرداخت اجاره بها تخلف کند؛ موجر می تواند حکم تخلیه را مستقیماً از دادگاه دریافت نماید.
● برای اینکه هیچ کدام از این مشکلات پیش نیاید یا به روش آسان تری حل شوند، موجر می تواند در هنگام تنظیم اجاره نامه، یک بند به شرایط اضافه کند؛ برای مثال ذکر شود که چنانچه مستاجر اجاره بها را تا ۱۰ روز پس از موعد مقرر پرداخت نکند، موجر می تواند اجاره نامه را فسخ کرده و حکم تخلیه بگیرد.
تا این قسمت از مطلب تمام مواردی را بررسی کردیم که دعاوی برای گرفتن حق موجر به جریان قانونی افتادند حال می‌خواهیم تعدادی دعوا که در آن مستاجر زیان کرده است نام ببریم.
دعوای مربوط به پرداخت ودیعه
همان طور که می دانید در هر اجاره نامه مبلغی به عنوان ودیعه یا رهن در اختیار موجر قرار می گیرد. حال ممکن است موعد پایان اجاره برسد، ولی موجر این مبلغ را تمام و کمال به مستاجر پرداخت نکند یا برای پرداخت آن تاخیر داشته باشد. در چنین شرایطی برای هر روز تاخیر مبلغی جریمه در نظر گرفته خواهد شد. معمولاً برای اینکه مشکلات پیچیده ای در این باره بوجود نیاید، در زمان تنظیم اجاره نامه در بند‌های آن ذکر می شود که اگر موجر در زمان مقرر برای پرداخت ودیعه اقدام نکند، به ازای هر روز تاخیر، مبلغی به عنوان جریمه پرداخت می نماید (میزان این مبلغ در اجاره نامه مشخص می شود) و در مقابل اگر مستاجر پس از پایان موعد اجاره، ملک را تخلیه نکند؛ باید به ازای هر روز جریمه ای بابت خسارت پرداخت نماید.
ممکن است مستاجر به ملک خسارتی وارد کرده باشد یا موجر ادعا کند که خسارتی وارد شده و بخواهد مبلغ خسارت را از میزان مبلغ رهن کسر نماید. در صورت عدم رضایت مستاجر در چنین مواقعی یک دعوای حقوقی مربوط به پرداخت ودیعه صورت می گیرد.
دعوای مربوط به ایجاد مزاحمت
اگر در زمانی که موعد اجاره به پایان نرسیده است، موجر بدون اجازه مستاجر وارد ملک شود، مستاجر می تواند درباره تعدی به حریم خصوصی شکایتی تنظیم کند. توجه داشته باشید که حتی اگر مستاجر مبلغ اجاره بها را به موقع پرداخت نکرده باشد، موجر حق ندارد به ملک وارد شود، در غیر این صورت دعاوی مانند تصرف عدوانی، دعوای ممانعت و … بوجود خواهد آمد.
همان طور که با مطالعه این مطلب متوجه شدید، دعاوی مربوط به موجر و مستاجر می توانند بسیار پیچیده باشند و پیگیری آن‌ها در مراجع قضایی نیاز به زمان و صرف هزینه های دیگر دارد. برای همین توصیه می کنیم پیش از تنظیم اجاره نامه چه به عنوان مستاجر و چه به عنوان موجر از یک مشاور حقوقی راهنمایی بخواهید تا تمام شرایط و بند‌های لازم را در اجاره نامه ذکر کرده و از بروز مشکلات در آینده جلوگیری کند. همچنین چنانچه در حال حاضر درگیر یکی از دعاوی مربوط به موجر و مستاجر هستید، با کمک یک مشاور حقوقی می توانید روند جریان های قانونی را تسریع کنید و به حقوق خود برسید.
گروه حقوقی طرح نو 